Wie Selic die Finanzierung beeinflusst

Der Grundzinssatz der brasilianischen Wirtschaft, der Selic, steigt und fällt entsprechend der Inflation und beeinflusst alle Marktzinssätze, einschließlich des Immobilienfinanzierungszinssatzes. Und wenn es um Wohneigentum geht, kann jede Schwankung des Selic-Zinssatzes nach oben oder unten den Unterschied zwischen einem wahr gewordenen Traum oder einem Zahlungsausfall ausmachen.

Dieser Traum steht im Fall Brasiliens auf der Wunschliste vieler Menschen. Unabhängig von der Wirtschaftslage und der Generation, ob der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung, zur Vermietung oder zum Versuch, sie in der Zukunft zu einem höheren Preis zu verkaufen, erfolgt, würden 87 % der Brasilianer laut Angaben gerne ein eigenes Zuhause haben eine QuintoAndar-Umfrage mit dem Datenblatt. Dieser Wunsch ist so groß, dass er wichtiger ist als die finanzielle und sogar familiäre Stabilität, wie die Studie zeigt.

Das Problem besteht darin, dass viele Menschen, um dieran Traum zu verwirklichen, vergessen, das wirtschaftliche Szenario zu berücksichtigen, nicht rechnen und am Ende mehr Kredite aufnehmen als nötig. Nach Angaben des Nationalen Handelsverbandes (CNC) waren im Februar 76,6 % der brasilianischen Familien verschuldet, der höchste Stand seit 12 Jahren. Und 9,1 % dieser Familien haben die Finanzierung ihres Eigenheims als Hauptschuld.

Nachfolgend erfahren Sie, wie sich der Selic auf Ihre Immobilienfinanzierung auswirkt und wie Sie unter Berücksichtigung der steigenden und fallenden Zinsen eine Kreditlinie auswählen.

Alle. Da der Selic der Zinssatz aller Zinssätze ist, neigen andere Zinssätze auf dem Markt dazu, zu steigen, wenn er steigt, und wenn er fällt, neigen die Zinssätze für Finanzprodukte dazu, diesem Beispiel zu folgen. Der Copom (Geldpolitische Ausschuss) der Zentralbank trifft sich alle 45 Tage, um den Kurs des Selic festzulegen. Und ihr Schicksal hängt von der Inflation ab.

Der Selic ist eines der Instrumente der Zentralbank, um die Preise unter Kontrolle zu halten. Wenn die Inflation sehr hoch ist, erhöht die Copom den Selic-Satz, um die Geldkosten zu erhöhen. In diesem Szenario ist alles teurer, etwa Zinsen für Kreditkarten, Kredite und auch Immobilienfinanzierungen.

Wenn also der Selic steigt, wird dann die Immobilienfinanzierung teurer?

Ja, aber die Rechnung ist nicht so einfach und dieser Zusammenhang ist nicht direkt. Zunächst einmal steigt oder fällt der Immobilienfinanzierungszins im Gegensatz zu dem, was viele Leute denken, nicht im gleichen Verhältnis wie bei der Selic-Variación.

Um eine Vorstellung zu bekommen: Zu Beginn des Jahres 2021 lag Selic bei 2 % und erreichte innerhalb eines Jahres 10,75 %. Laut Sérgio Cano, Professor des MBA für Immobilienentwicklung und Baumanagement an der FGV (Fundação Getulio Vargas), stiegen die Zinsen für Immobilienkredite im gleichen Zeitraum um rund 2,4 %.

„Wenn die Banken den Anstieg des Selic zu 100 % auf Immobilienkredite umlegen würden, kämen wir auf Zinssätze von rund 12 %, was für den Immobilienmarkt sehr schlecht wäre, weil es eine negative Kettenreaktion auslöst.“ Mit dieran Zinssätzen können weniger Menschen kaufen, Unternehmen verkaufen weniger, produzieren weniger und das führt zu Arbeitslosigkeit“, erklärt er.

In einem Szenario sinkender Selic-Zinsen, wie es zwischen 2017 und 2020 der Fall war, sinken auch die durchschnittlichen Hypothekenzinsen. Aber auch dieser Rückgang folgt nicht dem Ausmaß des Selic-Rückgangs. Und wie schnell dies geschehen kann, hängt vom Markt ab.

Der FGV-Professor erklärt, dass Immobilienkredite für Banken ein langfristiges Tor für andere Geschäfte mit Verbrauchern seien. Aus diesem Grund neigt der Zinssatz für Immobilienfinanzierungen bei einem Rückgang des Selic-Zinssatzes dazu, auf Anhieb schnell zu sinken.

„Es reicht aus, wenn die erste Bank einen Rückgang signalisiert, dem die anderen folgen, denn niemand möchte dieses Geschäft verlieren“, sagt Sérgio.

Betrifft die Selic nur Finanzierungsinteressen?

Neben den Auswirkungen auf die Zinsen wirkt sich Selic auch auf den Zugang zu Immobilienfinanzierungen aus. Nur dass die Institute entsprechend der Zinsentwicklung auch die Einkommensspanne ändern, um diera Kreditlinie abzuschließen. Dies geschieht aufgrund des Ausfallrisikos.

Höhere Zinsen beispielsweise verteuern die Finanzierung und erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass Verbraucher ihre Rechnungen nicht bezahlen können. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, erhöhen Banken die Einkommensspanne für die Kreditaufnahme.

Je niedriger also der Selic, desto mehr Menschen können dieran Kredit aufnehmen, und wenn der Zinssatz steigt, wie jetzt, verschließt er für viele Menschen die Türen zur Immobilienfinanzierung. Nach Angaben von Abrainc (Brasilianischer Verband der Immobilienentwickler) führt ein zusätzlicher Prozentpunkt an Hypothekenzinsen dazu, dass etwa eine Million Familien keinen Zugang zu Krediten haben.

„Generell muss die Bindung des Familieneinkommens an Hypotheken auf bis zu 30 % begrenzt werden. Steigt der Zinssatz, wirkt sich dies direkt auf die Zahlung aus und erhöht den Einkommensbedarf. Das kann den entscheidenden Unterschied machen, ob man eine Immobilie kaufen kann oder nicht“, erklärt Sérgio Cano von FGV.

Wie wirkt sich Selic auf Finanzierungssysteme aus?

Die Wirkung von Selic ist je nach Finanzierungssystem und gewählter Kreditlinie unterschiedlich. In Brasilien gibt es zwei Immobilienfinanzierungssysteme, das Housing Finance System (SFH) und das Real Estate Financing System (SFI).

Wohnungsbaufinanzierungssystem (SFH)

Das SFH ist die am weitesten verbreitete Modalität im Land. Über dieses System können Sie eine Immobilie mit dem Geld und den Ersparnissen Ihres FGTS (Employee Unemployment Compensation Fund) finanzieren, um eine Kreditfreigabe von einem Finanzinstitut zu erhalten.

Konsultieren Sie die Grundlagen dieser Modalität:

Sie können bis zu 80 % des Immobilienwerts finanzieren, müssen aber über 10 % des Gesamtwerts der Immobilie verfügen, um das FGTS nutzen zu können;
Die Einnahmenverpflichtung zur Finanzierung darf 30 % nicht überschreiten;
Der Gesamtwert der Immobilie darf 1,5 Millionen R$ nicht überschreiten;
Die maximalen effektiven Kosten (CEM) dürfen 12 % pro Jahr zuzüglich des TR (Referenzsatz) nicht überschreiten;
Um dieses System nutzen zu können, dürfen Sie in den letzten drei Jahren keine Immobilie ganz oder teilweise mit Mitteln vom FGTS-Konto gekauft oder gebaut haben;
Der Garant einer Immobilienfinanzierung ist bei SFH die finanzierte Immobilie selbst.

Bei dieser Modalität können die Zinssätze je nach Selic steigen oder fallen, aber die Obergrenze von 12 % agregado TR begrenzt dieran Anstieg. In einem Szenario wie 2022 macht die Obergrenze einen Unterschied. Laut Boletim Focus der Zentralbank wird der Selic das Jahr voraussichtlich bei 12,75 % beenden.

Immobilienfinanzierungssystem (SFI)

Im Gegensatz zu SFH sind die Regeln bei SFI kostenlos. Mit anderen Worten: Finanzinstitute können Finanzierungsbedingungen und Zinssätze festlegen. Diera Modalität ist nicht sehr verbreitet und wird von Presenten genutzt, die nicht in die SFH passen. Hier besteht keine Möglichkeit, das FGTS zum Abzug oder Ausgleich des Immobilienwertes zu nutzen.

Nach Angaben der Zentralbank kann jede Immobilie durch das SFI finanziert werden, solange sie nicht im SFH enthalten ist. Dies ist der Fall bei Luxusresidenzen oder Immobilien mit einem Wert über der SFH-Grenze, Gewerbeimmobilien in ländlichen Gebieten, die sich außerhalb der Region befinden, in der Sie leben oder arbeiten.

In diesem System können die Zinssätze dem Anstieg und Fall von Selic ohne Grenzen folgen. Es ist jedoch wichtig, sich daran zu erinnern, dass dieser Markt wettbewerbsintensiv ist und dass Finanzinstitute die Zinssätze nicht hoch oder niedrig ansetzen werden, nur weil die Regeln in dieser Modalität kostenlos sind. Dabei hat die Beziehung des Kunden zum Finanzinstitut einen großen Einfluss auf die Finanzierungsbedingungen.

Die Auswirkungen von Selic auf jede Art von Kreditlinie

Wenn der Selic-Zinssatz steigt oder fällt, ändert sich, wie Sie bereits gesehen haben, der Finanzierungszins für neue Verträge. Aber auch in den laufenden Verträgen kommt es zu Änderungen, je nachdem, welche Kreditlinie Sie gewählt haben.

Im Allgemeinen gibt es vier Arten von Kreditlinien für den Hauskauf, die sich an unterschiedlichen wirtschaftlichen Indikatoren orientieren. Sehen Sie, was sie sind und wie sich die Selic-Variación auf jede einzelne auswirkt:

An den Referenzzinssatz gekoppelter Kredit

Bei dieser Kreditlinie werden die berechneten Zinsen zur jährlichen Änderung des TR (Referenzzinssatz) addiert. Der Referenzzinssatz stellt einen kleinen Teil der Sparerträge ofrecer und variiert je nach Zinssatz. Das heißt, dieses kleine Stück ist je nach Selic-Bewegung größer oder kleiner.

Wenn der Selic-Zinssatz kleiner oder gleich 8,5 % ist, entspricht die Sparrendite 70 % des Selic-Zinssatzes. Seit 2017, als die Zentralbank begann, die Zinssätze drastisch zu senken, liegt der TR bei Null oder nahe Null. Das heißt, bei dieser Kreditart machte die TR keinen Unterschied. Im Jahr 2021 kam es jedoch von Null, wobei Selic über 8,5 % lag.

Mit anderen Worten: Mit der Erhöhung des Selic-Zinssatzes wird diera Kreditlinie teurer, weil die festen Zinssätze steigen und auch weil die TR beginnt, dieses Konto zu belasten.

Inflationsgebundener Kredit

Bei dieser Kreditart ist ein Teil der Zinsen voreingestellt und ein anderer Teil entspricht der Variation des IPCA (Extended Consumer Price Index), der offiziellen Inflationsrate des Landes. Die Wirkung von Selic tritt bei dieser Modalität hauptsächlich bei hoher Inflation auf.

Wenn die Inflation zu stark ansteigt, erhöht die Zentralbank den Selic-Zinssatz, um die Preise zu senken. Das Ergebnis dieser Maßnahme stellt sich nicht über Nacht ein und es kann Monate dauern, bis es spürbar wird. In der Praxis besteht bei einem hohen Selic-Zinssatz die Tendenz, dass die Inflation sinkt. Daher ist diera Kreditlinie für den Verbraucher günstiger.

An Ersparnisse gekoppelter Kredit

Dabei steht ein Teil der Zinsen an erster Stelle und ein anderer Teil entspricht der Schwankung der Erträge des Sparkontos. Mit anderen Worten: Diera Linie steht in direktem Zusammenhang mit dem Anstieg und Fall des Selic-Kurses. Sehen:

Wenn der Selic-Zinssatz höher als 8,5 % pro Jahr ist, beträgt die Rendite des Sparkontos 0,5 % des eingezahlten Betrags + Referenzzinssatz;
Wenn der Selic-Zinssatz 8,5 % pro Jahr oder weniger beträgt, erwirtschaftet das Sparkonto 70 % des Selic + Referenzzinssatzes.

Mit anderen Worten: Wenn der Selic-Zinssatz steigt, steigt der vorab festgelegte Zinssatz auf dieser Linie, aber der Zinsanteil, der mit den Sparrenditen einhergeht, ist höher, wenn der Selic-Satz kleiner oder gleich 8,5 % ist, weil er immer der Entwicklung folgt des Selic.

Bei einem Selic-Zinssatz über 8,5 % ist der Sparsatz auf 6,17 % pro Jahr zuzüglich des Referenzzinssatzes festgelegt, unabhängig von zukünftigen Zinserhöhungen. Mit anderen Worten: Der Sparanteil dieser Art der Immobilienfinanzierung beginnt kaum noch zu variieren.

voreingestelltes Guthaben

Diera Modalität hat nur feste Zinssätze und folgt keinem Indikator direkt. Hier gelten die Regeln, die Sie bereits gesehen haben. Im Allgemeinen steigen diera Zinssätze mit der Erhöhung des Selic-Zinssatzes und sinken mit der Senkung des Grundzinssatzes der Wirtschaft.

Wie wählt man eine Immobilienkreditlinie aus?

Der Kauf einer Immobilie ist nicht wie der Kauf eines Coches oder eines Mobiltelefons. Diera Art des Kaufs erfordert eine langfristige Einkommensverpflichtung, die je nach Marktdurchschnitt 20 bis 35 Jahre beträgt. Und es sind die Zinsen, die darüber entscheiden, ob Sie diera Rechnung bezahlen können oder nicht. Daher ist die Wahl des Kreditrahmens entscheidend und erfordert Planung.

Aber woher wissen Sie, welches am vorteilhaftesten ist? Wie bei allem in der Wirtschaft lässt sich nicht vorhersagen, wie Selic auf so lange Sicht aussehen wird. Aber es ist möglich, einige Prognosen zu erstellen. Der Boletim Focus der Zentralbank hilft zu verstehen, wie sich Zinssätze und Inflation in den nächsten vier Jahren entwickeln könnten. Darüber hinaus hat die BC auch jährliche Inflationsziele bis 2024.

Zusätzlich zu dieran Prognosen, die uns beunruhigen, ist es notwendig zu verstehen, welche der mit der Immobilienfinanzierung verbundenen Indikatoren mittelfristig instabiler sein könnten. Was derzeit in der Wirtschaft passiert, könnte ein gutes Zeichen sein.

siehe ein Beispiel

Seit 2021 ist die Inflation aufgrund interner und externer Probleme rapide gestiegen. Im Jahr 2022 ließ der Einmarsch Russlands in die Ukraine jedoch die Preise für wichtige Produkte wie Öl und Getreide steigen, was sich auf die Inflation auf der ganzen Welt, einschließlich Brasilien, auswirkte.

Mit anderen Worten: Jede Immobilienfinanzierung, bei der ein Teil der Zinsen an die Inflation gekoppelt ist, ist jetzt teurer und könnte kurz- und mittelfristig noch teurer werden, da nicht bekannt ist, wie lange dieser Konflikt andauern wird und welches Ausmaß er hat Folgen. auf dem Markt.

„Warum sollten Sie also einen Kredit aufnehmen, dessen Variable extrem volatil sein kann, wie etwa die Inflation? Vielleicht wäre es für mich zum jetzigen Zeitpunkt viel sinnvoller, beispielsweise eine Finanzierung mit einer TR-Variación abzuschließen“, erklärt der FGV-Professor.

Aber täuschen Sie sich nicht: Kein Indikator, der den Finanzierungszinssatz begleitet, ist von den Höhen und Tiefen des Marktes verschont. Sie sind alle unterschiedlich, sogar die TR. Um Ihnen eine Vorstellung zu geben: Im Jahr 2016 lag der Referenzzinssatz bei 2 %, ein Wert, der für Ihren Geldbeutel einen großen Unterschied macht. Hier geht es darum, zu versuchen, einen Index zu wählen, der zu diesem Zeitpunkt weniger schwankt.

Vergleiche sind der Weg

Bei der Auswahl einer Kauflinie für eine Immobilie ist es wichtig, sich nicht von den ersten Zahlen beeindrucken zu lassen. Beispiel: Sie finden einen voreingestellten Hypothekenzinssatz von 9 % und eine weitere Zeile mit einem Zinssatz von 4 % agregado der IPCA-Variación. Auf den ersten Blick scheint die zweite Option vorteilhafter zu sein.

Aber nur auf den festen Zinssatz zu schauen, kann ein großer Fehler sein, denn die Höhe des Zinssatzes hängt von dem Index ab, der die Kreditlinie begleitet. Im Beispiel würden Sie unter Berücksichtigung der für 2022 prognostizierten Inflation von 6,45 % zuzüglich der TR bei der zweiten Option mehr als 10 % Zinsen im Jahr zahlen, einen Betrag, der über der vorgegebenen Grenze von 9 % liegt.

„Bei der IPCA-Finanzierung haben Sie beispielsweise einen niedrigeren Festzinssatz, weil Sie ein höheres Risiko eingehen, im Gegensatz zu den Modalitäten mit TR-Variation, die eine geringere Volatilität aufweisen“, sagt Sérgio Cano von FGV.

Mit anderen Worten: Je volatiler und unsicherer der Indikator ist, desto niedriger ist der Festzins Ihrer Hypothek. Das bedeutet aber nicht, dass Sie einen günstigeren Gesamtzins zahlen.

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