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Wie berechnet man die Mietanpassung? Verstehen

Wie berechnet man die Mietanpassung? Verstehen

Wenn Sie Mieter oder Eigentümer einer Immobilie sind, egal ob Wohn- oder Gewerbeimmobilie, sollten Sie sich über die Mietanpassungssätze im Klaren sein. Derzeit sind diera Werte nach zwei Indizes ausreichend: dem IGP-M und dem IPCA.

Um zu wissen, wie die Mieterhöhung berechnet wird, müssen Sie sich ansehen, welcher Index im Vertrag steht. Jeder von ihnen wird einen Neuanpassungsprozentsatz angebenDaher ist es sehr wichtig, sie zu verstehen.

Wir haben einen umfassenden Inhalt vorbereitet, der Ihnen hilft, den Prozentsatz der Mieterhöhung zu verstehen. Gutes Lesen!

In diesem Inhalt sehen Sie:

Wie hoch ist die Mietsteigerungsrate?

Im Augenblick, Die meisten Mietverträge verwenden den Allgemeinen Preis- und Marktindex, den IGP-M. zur jährlichen Neujustierung der Werte. Aber wussten Sie, dass es nicht ausschließlich für dieses Interesse geschaffen wurde?

Das 1989 von der Fundação Getúlio Vargas (FGV) erstellte Verzeichnis diente als Beobachtungsinstrument für den Anstieg und Rückgang der Preise für Produkte und Dienstleistungen.

Erst zwei Jahre später, mit dem Mietergesetz, begannen die Eigentümer, den Index als eine gute Möglichkeit zu sehen, den Wert der Mieten anzupassen.

In einem Interview mit CNN Brasil erklärte der Koordinator der Ibre-Preisindizes des FGV, André Braz, die Wahl aus zwei Gründen. Sind sie:

  • die IGP-M hat keine Verpflichtung gegenüber der Öffentlichkeit, wie die IPCA;
  • Das Ergebnis der monatlichen Variation des Index liegt kurz vor Beginn jedes Monats.

In den 1990er Jahren war die Abweichung zwischen dem IGP-M und dem IPCA, dem offiziellen Inflationsindex, jedoch gering. Das heißt, die Einkommensanpassung war mit der Kaufkraft der Bevölkerung vereinbar. Überprüfen Sie die Ähnlichkeit in den folgenden Tabellen:

IGP-M-Index im Jahr 1995

Das kumulierte IGP-M im Jahr 1995 betrug 13,39 %.

IPCA-Index im Jahr 1995

Die IPCA wurde 1995 kumuliert 20,41 %.

Wussten Sie, dass der kumulierte IGP-M im Jahr 1995 niedriger war als der IPCA? Für den Mieter bedeutete dies, dass die Steigerung geringer ausfiel als seine Kaufkraft.das ein schwieriges Jahr mit einer explodierenden Inflation erlebte.

Wenn die Situation umgekehrt ist und der IGP-M höher ist als der IPCA-Index, spürt der Mieter die Mietanpassung stärker in seiner Tasche. Dies ist beispielsweise das Szenario für das Jahr 2021.

< Weiterlesen: IPCA: Was ist das, wie wird es berechnet und wozu dient es? />

IGP-M und IPCA in den letzten Jahren

Bis Oktober 2021 betrug der im Jahr akkumulierte IGP-M 16,75 % und der kumulierte 12-Monats-Wert betrug 21,73 %. Im Oktober 2022 änderte sich dieser Wert jedoch auf 5,57 % Ist 6,51 %bzw.

Wie die Offenlegung der Fundação Getúlio Vargas zeigt, ist der IGP-M-Index im letzten Jahr, sogar im Oktober, gesunken.

Im IPCA-Index für den gleichen Zeitraum des Jahres 2021 betrug der Jahresindex 8,9 % und der 12-Monats-Index 10,25 %. Im Oktober 2022 änderte sich auch das Szenario: 4,70 % bzw. 6,47 %.

< Wussten Sie, dass diese Indizes auch Ihre Investitionen beeinflussen können? Sehen Sie sich das Video unten an und erfahren Sie, wie Sie sie zu Ihrem Vorteil nutzen können. Drücke Start! />

Mietanpassungslimit

Wenn Sie sich die Schwankungen dieser Prozentsätze ansehen, fragen Sie sich vielleicht: Wie hoch ist die gesetzlich zulässige Mietanpassung? Gibt es eine Grenze, um das Einkommen des Mieters nicht zu sehr zu beeinträchtigen? Die Antwort ist nein.

Es gibt keine Ober- oder Untergrenze dafür, wie stark Ihre Miete pro Jahr steigen kann. Der Grund dafür ist, dass sich die Indizes, sowohl der IGP-M als auch der IPCA, entsprechend den Wirtschafts- und Konsummustern der Gesellschaft entwickeln.

Indizes, aus denen sich das IGP-M zusammensetzt

Um zu wissen, wie sich die Einkommenssteigerung anhand des IGP-M-Index berechnen lässt, muss man zunächst wissen, woraus sie sich zusammensetzt. Der IGP-M besteht aus drei Indizes:

  • Breiter Erzeugerpreisindex (IPA-M);
  • Verbraucherpreisindex (IPC-M);
  • Nationaler Baukostenindex (INCC-M).

Sehen Sie sich unten an, wie jeder dieser Indizes den IGP-M beeinflusst.

< Weitere Informationen finden Sie unter: Was ist der IGP-M-Index? Wie funktioniert es und welche Auswirkungen hat es auf Ihr finanzielles Leben? />

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IPA-M

Der breite Erzeugerpreisindex ist der wichtigste, um die Schwankungen des IGP-M zu überprüfen. Der Grund ist, dass macht 60 % des gesamten Haupteinkommensindex aus.

Das IPA-M erfasst Preisschwankungen zwischen Produzenten und Industrie. Das heißt, bevor es den Endverbraucher erreicht. Die abgedeckten Sektoren sind Agrarindustrie und Industrie.

CPI-M

Dies ist der zweitwichtigste Index im IGP-M. Es macht 30 % der Gesamtsumme aus. Der IPC-M berechnet die Schwankung der Preise für Waren und Dienstleistungen, die von Familien mit Einkommen zwischen einem und 33 monatlichen Mindestlöhnen genutzt werden.

Die analysierten Produkte und Dienstleistungen werden in acht Gruppen eingeteilt:

  • Füttern;
  • Unterkunft;
  • Kleidung;
  • Gesundheit und Körperpflege;
  • Bildung, Lesen und Erholung;
  • Transport;
  • sonstige Ausgaben;
  • Kommunikation.

Seine Funktionalität ist der des IPCA-Index sehr ähnlich, der Umfang des IPC-M ist jedoch deutlich geringer.

INCC-M

Der letzte ist der National Index of Construction Costs (INCC-M). Es macht 10 % der Gesamtzusammensetzung des IGP-M aus.

Ziel ist es, die Preisschwankungen der für den Hausbau notwendigen Produkte zu erfassen.

Wie wird der IGP-M berechnet?

Wie Sie gesehen haben, ist der IGP-M im letzten Jahr erheblich gesunken, und die Erklärung liegt im Rückgang dieser anderen Indizes.

Doch wie erfolgt diera Berechnung? Der IGP-M wird monatlich vom brasilianischen Wirtschaftsinstitut (IBRE) der FGV berechnet. Das Institut berücksichtigt die Preise verschiedener Konsumgüter und berechnet einen Durchschnitt zwischen den drei oben genannten Indizes.

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Sie werden inzwischen verstanden haben, dass der wichtigste Mietindex der IGP-M ist und dass er sich aus drei weiteren Indizes zusammensetzt. Doch wie berechnet man die Mietanpassung überhaupt?

Um die Berechnung korrekt durchzuführen, müssen Sie das Jubiläumsdatum des Mietvertrags überprüfen. Wenn Sie beispielsweise am 15. Oktober 2021 ein Haus für 1.000 BRL gemietet haben, wird der angepasste Betrag ab dem 15. Oktober 2022 berechnet.

Der Prozentsatz des Index für die Neuanpassung muss der über 12 Monate kumuliert sein. Unter Verwendung des vorherigen Beispiels beträgt der kumulierte IGP-M für den Zeitraum 6.51% Daher sollte die Berechnung darüber hinaus erfolgen.

Damit das Ergebnis funktioniert, müssen Sie den Prozentsatz in eine Dezimalzahl umrechnen. Wie Sie die Mieterhöhung berechnen, erfahren Sie anhand der folgenden Formel:

Mietbetrag x (1 + Indexprozentsatz) = Fälliger Mietbetrag

Betrachten wir also das vorherige Beispiel:

BRL 1000 x (1 + 0,0651) = 1000 x 1,0651 = 1065,10

Der Betrag, den Sie für die Miete zahlen müssen, beträgt R$ 1.065,10.

Übrigens ist zu bedenken, dass es keine Begrenzung gibt, wie stark die Miete pro Jahr steigen kann. Daher ist es sehr wichtig, bei der Berechnung von Mieterhöhungen auf Veränderungen im Index zu achten.

Im Vergleich dazu würde die Anpassung für den Zeitraum von Oktober 2020 bis 2021 (also ein Jahr zuvor) ganz anders ausfallen, da der kumulierte IGP-M-Index für dieran Zeitraum 21,73 % betrug. In diesem Fall wäre der Endwert 1.217,30 R$, also 152,20 brasilianische Reais mehr als ein Jahr später.

IPCA oder IGP-M: Gesetzesänderung?

Im April 2021 schlug ein Bundesvertreter den Gesetzentwurf (PL) 1026/21 vor. Der Vorschlag wäre, dass die Anpassung der Mieten (Wohn- und Gewerbemieten) die Inflation im Land nicht übersteigt.

Das heißt, er muss von der IPCA berechnet werden, die das Gesetz 8245/91 ändert (das den zu verwendenden Index nicht definiert, sondern ausschließlich vom bestehenden Vertrag abhängt). Allerdings wartet er noch auf eine Abstimmung im Repräsentantenhaus.

Aber wie Sie gesehen haben, ist der IGP-M-Index in den letzten Jahren erheblich gesunken. Derzeit liegt er sehr nahe am über 12 Monate kumulierten IPCA, der bei 6,47 % liegt.

Neben, Wie die Bilder am Anfang des Inhalts zeigen, war der IPCA 1995 aufgrund der hohen Inflation viel höher. Obwohl seitdem fast 30 Jahre vergangen sind, zeigt dies, wie die Wahl eines Index im Mietvertrag einen Unterschied machen kann.

Nachdem Sie nun wissen, wie Sie die Anpassung für den IGP-M berechnen, sehen Sie sich die prozentuale Einkommenssteigerung für den IPCA (National Index of Wide Consumer Prices) an. Er wird von IBGE überwacht und ist der offizielle Inflationsindex des Landes.

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Der IPCA wird wie der IGP-M jeden Monat gemessen, deckt jedoch einen größeren Teil der Bevölkerung ab. Da es jedoch kein bestimmtes Datum für die Veröffentlichung der Ergebnisse gibt, wird dieser Index letztendlich nicht von den Eigentümern ausgewählt.

Wie Sie im Gesetzentwurf gesehen haben, erwies sich die IPCA als vorteilhafter für Mieter, da die prozentuale Erhöhung geringer ausfiel als die der IGP-M. Doch das Szenario ist nicht mehr dasselbe wie vor einem Jahr, wie wir weiter unten sehen werden.

Die Formel zur Berechnung der IPCA-Einkommensanpassung ist dieselbe wie die vorherige. Sehen Sie sich in diesem Fall an, wie es ist, indem Sie dem gleichen Beispiel oben folgen (1.000 R$ Miete im Zeitraum von Oktober 2021 bis Oktober 2022), wobei der IPCA im Oktober 2022 bei 6,47 % liegt.

1000 BRL x (1 + 0,1067) = 1000 x 1,0647 = 1064,70

In diesem Fall müsste der Mieter zahlen 1.064,70 R$ mit Reset. Betrachtet man die Berechnung von 2020 bis 2021, als der IPCA bei 10,67 % lag, würde der Wert 1.106,70 R$ betragen, d. h. 42,00 R$ mehr als ein Jahr später.

Vergleich IPCA und IGP-M in den letzten Jahren

Wie Sie gesehen haben, kann sich die Mietanpassung aufgrund der Indizes IPCA und IGP-M von Jahr zu Jahr stark ändern. Schauen Sie sich zur Verdeutlichung einen Vergleich der letzten Jahre an:

Index Zeitraum Kumulierte 12 Monate Neueinstellung (BRL 1.000)
IGP-M 20. Oktober – 21. Oktober 21,73 % 1.217,30 R$
IGP-M 21. Oktober – 22. Oktober 6,51 % 1.065,10 R$
HVPI 20. Oktober – 21. Oktober 10,67 % 1.106,70 R$
HVPI 21. Oktober – 22. Oktober 6,47 % 1.064,70 R$

In Fettschrift haben wir die Daten für dieses Jahr (von Oktober 2021 bis Oktober 2022). Berücksichtigen Sie, dass für dieses Jahr die Differenz in der Einkommensanpassung zwischen dem IGP-M und dem IPCA 0,40 R$ beträgt. Bereits im Jahr 2021 waren es 110,60 R$.

Sie können sehen, wie eine Änderung der Tarife (die im Vertrag festgelegt werden müssen) sowie deren Prozentsätze die Mietanpassung beeinflussen kann, oder?

Auswirkungen von Indizes auf Ihr Leben

Aus diesem Grund ist es so wichtig, die wichtigsten Indikatoren zu kennen, die unsere Wirtschaft bestimmen. Wie Sie gesehen haben, haben sie direkte Auswirkungen auf Ihr Leben und auch auf Ihre Investitionen.

Zwischen dem IGP-M und dem IPCA gibt es sowohl für den Leasinggeber als auch für den Leasingnehmer Vor- und Nachteile. Man muss den Moment verstehen, um gute Mieter nicht zu verlieren, die eine Mieterhöhung von mehr als 20 % nicht bezahlen können, wie es beispielsweise vor einem Jahr passiert ist.

Nachdem Sie nun wissen, wie man Mieterhöhungen berechnet, wie wäre es, wenn Sie sich über andere Dinge informieren, die sich auf Ihr Einkommen auswirken? Du kannst dir übrigens schon vorstellen, wie wichtig diera Themen sind, oder?

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