Mietanpassungssätze: Das verstehen
Wer Miete zahlen muss, hatte in den letzten zwei Jahren einen Schrecken. Der IGP-M (General Market Price Index) übertraf die Inflation des Landes bei weitem und führte dazu, dass die Einkommensanpassung im Jahr 2020 23 % und im Jahr 2021 17 % überstieg.
Obwohl es nicht der einzige Indikator zur Aktualisierung von Mietwerten ist, wird der IGP-M auf dem Immobilienmarkt am häufigsten verwendet. Hinzu kommen Verträge, die durch den IPCA (Extended Consumer Price Index) angepasst werden, einem Indikator, der die offizielle Inflation des Landes misst. Jetzt gibt es eine neue Option: den IVAR (Residential Income Variation Index).
Im Folgenden erfahren Sie mehr über die Unterschiede zwischen dem neuen Indikator und dem IGP-M und erfahren, wie sich diera Buchstabensuppe auf den Wert Ihres Miettickets auswirkt.
Warum wird der IGP-M bei Einkommensanpassungen verwendet?
Das Mietrecht sieht keinen konkreten Mietanpassungsindikator vor. IGP-M wird am häufigsten für eine einfache Marktkonvention verwendet. Doch dieses Ziel wurde ihm nicht in die Wiege gelegt. Es wurde in den 1940er Jahren entwickelt, um die Preisschwankungen eines riesigen Warenkorbs von Produkten und Dienstleistungen zu messen, von denen viele mit dem externen Markt verbunden sind, wie beispielsweise Sojabohnen.
In der Praxis handelt es sich bei diesem Index um den Durchschnitt von drei anderen von der FGV (Fundação Getulio Vargas) berechneten Indikatoren, und jeder von ihnen hat in dieser Darstellung ein anderes Gewicht. Sehen:
- IPA – Breiter Erzeugerpreisindex: Es misst die von den Herstellern wahrgenommene Preisschwankung und hat im IGP-M eine Gewichtung von 60 %.
- CPI – Verbraucherpreisindex: es misst die Preisschwankung, die sich auf den Endverbraucher auswirkt, und hat eine Gewichtung von 30 %;
- INCC – Nationaler Baukostenindex: Es misst die Kosten des Bauwesens, vom Material bis zur Arbeitskraft, und hat im IGP-M eine Gewichtung von 10 %.
“Er [O IGP-M] Es verfügt über hundert gemessene Artikel, von Schuhen über Telefonrechnungen bis hin zu Großhandelspreisen, bei denen es sich um industrielle und landwirtschaftliche Rohstoffe handelt. Wie jeder Index verfügt er über Gewichte und Gewichte für diera Artikel und zu den größten gehören Sojabohnen und Eisenerz“, erklärt Paulo Picchetti, Koordinator des CPI Brasilien, vom Brasilianischen Wirtschaftsinstitut (Ibre) des FGV.
Die Hyperinflation in den 1980er Jahren belastete die Wahlen
Mit anderen Worten: Die sogenannte „Mietinflation“ hat nicht viel mit den Mieten zu tun. Und warum wurde daraus dann eine Convention? Aufgrund der Hyperinflation der 1980er Jahre.
In einer sehr instabilen Zeit wie den 1980er Jahren muss der Markt seine Investitionen an weniger volatile Vermögenswerte und Indikatoren koppeln. Der Dollar galt schon immer als dieses Schutzgut. Da das Gesetz eine Umrechnung von Verträgen in Fremdwährungen nicht zulässt, hat sich der Immobilienmarkt für das IGP-M entschieden, weil es in der einen oder anderen Weise an den Auslandsmarkt und den Wechselkurs gebunden ist.
Neue Konvention, neue Probleme
„Das hat ein Problem gelöst, aber ein anderes geschaffen, weil es mit der Zeit verzerrt wurde. Der IGP-M stieg stark an und es gab auch Zeiten, in denen er negativ wurde. Mit anderen Worten: Es handelt sich um eine große Verzerrung“, sagt Picchetti.
Im Laufe der Zeit löste sich dieser allgemeine Index von der täglichen Realität der Menschen. Zwischen 2020 und 2021, den ersten beiden Jahren der Pandemie, wurde diera Distanzierung noch deutlicher. Sehen Sie sich den Zusammenhang zwischen dem IGP-M und der allgemeinen Inflation, gemessen durch die IPCA, in den letzten Jahren an:
| 2011 | 6,50 | 5.1 |
| 2012 | 5,84 | 7,82 |
| 2013 | 5,91 | 5.51 |
| 2014 | 6.41 | 3,69 |
| 2015 | 10.67 | 10.54 |
| 2016 | 6.29 | 7.17 |
| 2017 | 2,95 | -0,52 |
| 2018 | 3,75 | 7.54 |
| 2019 | 4.31 | 7.30 Uhr |
| 2020 | 4.52 | 23.14 |
| 2021 | 10.06 | 17.78 |
Quellen: IBGE und FGV
„Das IGP-M wurde in der Vergangenheit eingeführt, um Mietverträge für Wohn- und Gewerbeimmobilien anzupassen, aber warum sollten Menschen mehr für Sojabohnen bezahlen müssen?“, fragt Picchetti. Um dies zu korrigieren, hat FGV den IVAR (Residential Income Variation Index) erstellt.
Laut dem Spezialisten hat das IVAR das gemessen, was das IGP-M nicht gemessen hat: eigentlich das Einkommen. Um diera Variation zu messen, misst FGV die Beträge, die für Wohnverträge in vier Städten des Landes berechnet werden: Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro und São Paulo.
Ein großer Teil der informellen Marktindizes misst die Schwankung der Mieten anhand der auf den Mietplattformen bekannt gegebenen Werte. Der IVAR berücksichtigt die Werte, die tatsächlich in den Verträgen enthalten sind. Und das macht den Unterschied, denn die beworbenen Werte sind nicht immer die vertraglich vereinbarten Werte. Unterwegs wird viel verhandelt, insbesondere in Zeiten, in denen der Immobilienmarkt langsamer ist.
Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass die IVAR keine gewerblichen Mietverträge, sondern nur Wohnraummietverträge berücksichtigt. Der Gewerbemietmarkt ist stark auf die Portfolios großer institutioneller Anleger konzentriert und daher ist es nicht einfach, die Informationen zu messen und zu überwachen.
Spiegelt dieser Index die Einkommensrealität im Land wider?
Kein Marktindikator ist in der Lage, Daten von allen Städten des Landes zu erfassen. Die IPCA selbst vom IBGE (Brasilianisches Institut für Geographie und Statistik) erhöht die Preise in 16 Hauptstädten, um die offizielle Inflationsrate des Landes zu ermitteln.
„Obwohl regionale Märkte ihre Besonderheiten haben, hängt die allgemeine Marktentwicklung von den wirtschaftlichen Bedingungen des Landes als Ganzes ab. Beim Einkommen hängen sie vom Arbeitsmarkt, der Arbeitslosenquote, dem verfügbaren Einkommen und den Zinssätzen ab. All dies beeinträchtigt die Fähigkeit der Menschen, ihre Rechnungen zu bezahlen. Es kann sein, dass sich eine Stadt anders verhält als der Durchschnitt dieser vier Hauptstädte, aber der Trend des IVAR wird näher an der Realität sein als der des IGP-M“, erklärt Paulo Picchetti.
Dennoch betont der FGV-Spezialist, wie wichtig es ist, die Anzahl der Städte bei der Bildung des neuen Index zu erhöhen, um den Umfang der Messung zu erweitern.
Und die IPCA? Wie funktioniert es in Mietverträgen?
Es ist nicht üblich, dass der IPCA (Extended Consumer Price Index) der Einkommensanpassungsindex ist, aber es ist möglich. Dieser Index gilt als offizielle Inflationsrate des Landes und ist, wie der Name schon sagt, ein „breiter“ Indikator.
Das heißt, es misst einen Korb von Produkten und Dienstleistungen aus neun verschiedenen Sektoren, die von Menschen mit einem Einkommen von bis zu 40 Mindestlöhnen konsumiert werden.
Dies ist der Hauptunterschied zwischen IGP-M und IGP-M. Während das IGP-M die Preise für Produzenten und Industrie misst, misst das IPCA nur die Preisschwankungen von Produkten und Dienstleistungen, die von Einzelpersonen konsumiert werden. Mit anderen Worten, es spiegelt die Realität der Preise wider, die die Menschen im Allgemeinen zahlen.
Wie bei jedem Index erfolgt bei Verträgen mit der IPCA die Einkommensanpassung jährlich mit dem Inflationsindex. Bei einer Erhöhung um 10 % wird Ihre Miete um den gleichen Prozentsatz angepasst.
Welcher Mietanpassungsindex ist besser?
Der IVAR wurde im Januar 2022 eingeführt, aber der FGV hat gemessen, dass dieser Index im Jahr 2021 um 0,61 % negativ schwankte. Während der IGP-M um 17,74 % stieg. Diejenigen, die sich diera Zahlen ansehen, halten den neuen Indikator für lohnenswerter. Aber das ist nicht der Weg zur Antwort.
Der neue Indikator kann für Mietverträge als „besser“ angesehen werden, da er tatsächlich das misst, was er messen soll: die Mieten. Während es sich beim IGP-M, wie Sie gesehen haben, um einen allgemeinen Preisindex handelt. Das heißt, der IVAR ist nicht deshalb besser, weil er weniger schwankt als der IGP-M, sondern weil er das neu anzupassende Objekt misst.
„Der IGP-M schwankt stärker, weil er aus Rohstoffen und dem Dollar besteht. Wir befinden uns also in einer Phase, in der alle diera Komponenten des Index steigen. Der IVAR ist letztendlich realistischer, da es sich tatsächlich um einen Index der auf dem Markt für Mietverträge geltenden Preise handelt. Ich denke, auf lange Sicht wird es tendenziell eher zur Preisgestaltung dieser Neugewichtungen genutzt“, sagt Ângela Tosatto, Finanzpädagogin und Analystin bei NuInvest.
Darüber hinaus wird der neue Index nicht immer unter der offiziellen Inflation oder dem IGP-M bleiben, weil er im Jahr 2021 negativ schwankt.
„Der Immobilienmarkt funktioniert wie andere Märkte in Zyklen. Es kann sein, dass der IVAR über dem IPCA oder dem IGP-M selbst liegt, falls dies der Fall ist Marktsituation“, erklärt Paulo Picchetti von FGV.
Und das geschieht bereits. Im Februar 2022 stieg der IVAR um 2,92 %. Der IGP-M variierte um 1,83 % weniger. Obwohl der IVAR inzwischen erstellt wurde, hat die FGV den Index für die vergangenen Monate berechnet. Somit beginnt die historische Reihe des neuen Index im Januar 2019.
Kann ich die Rücksetzungsrate meines Vertrags ändern?
Er kann. Gemäß Artikel 18 des Mietgesetzes ist es möglich, die Anpassungsklausel einzufügen oder zu ändern, sofern diera Änderung im gegenseitigen Einvernehmen zwischen dem Mieter und dem Eigentümer der Immobilie erfolgt.
Mit anderen Worten: Wenn der Anpassungsindikator in Ihrem Vertrag beispielsweise der IGP-M ist, können Sie die Änderung auf einen anderen Index, beispielsweise den IVAR, beantragen. Eine Zustimmung des Grundstückseigentümers ist jedoch nicht erforderlich. Dem Austausch müssen alle zustimmen.
Diera Änderung kann jederzeit während der Vertragslaufzeit erfolgen. Mit anderen Worten: Es ist nicht notwendig, das Ende des Vertragsjahres abzuwarten, um die Verhandlung zu beantragen. In diesem Fall kommt es darauf an, dass die Änderung im gegenseitigen Einvernehmen erfolgt.
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